KİRA SÖZLEŞMESİ VE TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ

Kira sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesinde düzenlenen ve

uygulamada en sık karşılaşılan sözleşme türlerinden biridir. Kira sözleşmesi ile kiraya

veren, bir şeyin kullanılmasını veya ondan yararlanılmasını belirli veya belirlenebilir bir

süreyle kiracıya bırakmayı üstlenir.Kiracı ise buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini

ödemeyi üstlenir. Bu yönüyle kira sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yükleyen,

sürekli edimli ve ivazlı bir sözleşme niteliğindedir.

Kira sözleşmesinin kurulabilmesi için tarafların kira konusu şey, kira bedeli ve

kiralananın kullanımına ilişkin temel hususlar üzerinde anlaşmaları yeterlidir. Kural olarak

kira sözleşmesinin geçerliliği herhangi bir şekil şartına bağlı değildir. Dolayısıyla kira

sözleşmesi yazılı olarak yapılabileceği gibi sözlü olarak da kurulabilir. Ancak uyuşmazlık

yaşanmaması adına yazılı yapılması tavsiye edilir.Bununla birlikte, özellikle konut ve çatılı

işyeri kiralarında tarafların hak ve yükümlülüklerinin ispatı bakımından yazılı sözleşme

yapılması büyük önem taşımaktadır.

Kira sözleşmesinin taraflarını kiraya veren ve kiracı oluşturur. Kiraya verenin temel

borcu, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir şekilde teslim etmek ve

sözleşme süresince bu durumda bulundurmaktır. Kiracı ise kira bedelini zamanında ödemek,

kiralananı özenle kullanmak ve sözleşmenin sona ermesiyle birlikte kiralananı geri

vermekle yükümlüdür.

Kira sözleşmelerinde süre bakımından belirli süreli ve belirsiz süreli kira

sözleşmeleri arasında ayrım yapılmaktadır. Belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşmenin

ne zaman sona ereceği önceden belirlenmişken, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde böyle bir

süre kararlaştırılmamıştır. Bununla birlikte özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli

sürenin sona ermesi, kiracının kendiliğinden tahliye edilmesini gerektirmemektedir. Türk

Borçlar Kanunu, kiracıyı koruyucu nitelikte özel düzenlemeler öngörmekte ve kiraya

verenin yalnızca sürenin sona ermesine dayanarak sözleşmeyi sona erdirmesini kural olarak

mümkün kılmamaktadır. Kiraya veren bu sözleşmeyi sona erdirmek istediği takdirde en az

30 gün öncesinde yazılı olarak bildirimde bulunması gerekmektedir.

Kira bedeli, kira sözleşmesinin temel unsurlarından biridir. Taraflar kira bedelini

serbestçe belirleyebilmekle birlikte, özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin

belirlenmesi ve artırılması konusunda Türk Borçlar Kanunu’nda kiracıyı koruyan

sınırlamalar bulunmaktadır. Kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ise kiraya

verenin kanunda öngörülen şartların gerçekleşmesi durumunda temerrüt hükümlerine

başvurması ve kira bedellerinin ödenmediğine ilişkin 2 ihtar çekilmesiyle birlikte tahliye

talep etmesi mümkündür.

Kira sözleşmesinin sona ermesi bakımından da Türk Borçlar Kanunu çeşitli

düzenlemeler içermektedir. Sözleşmenin süresinin sona ermesi, tarafların anlaşması, fesih,

kiracının temerrüdü, kiralananın özenle kullanılmaması veya kira ilişkisinin devamını

çekilmez hale getiren bazı durumlar sözleşmenin sona ermesine veya tahliyeye neden

olabilir. Bununla birlikte konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye sebepleri kanunda sınırlışekilde düzenlendiğinden, kiraya verenin kiracıyı tahliye edebilmesi için kanunda öngörülen

şartların gerçekleşmesi gerekir.

Bu kapsamda kira ilişkilerinde uygulamada sıklıkla karşılaşılan hukuki araçlardan

biri de tahliye taahhütnamesidir. Tahliye taahhütnamesi, belirli şartların gerçekleşmesi

halinde kiraya verene kiralananın tahliyesini talep etme imkânı sağlayan ve özellikle konut

ve çatılı işyeri kiraları bakımından büyük önem taşıyan bir belgedir.

Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını ve teslim

edeceğini yazılı olarak üstlendiği belgedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin

birinci fıkrasında düzenlenen tahliye taahhütnamesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya

verenin başvurabileceği önemli tahliye yollarından biridir.

MADDE 352- Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı,

kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya

veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava

açmak suretiyle sona erdirebilir.

Tahliye taahhütnamesinin hukuki sonuç doğurabilmesi için öncelikle taahhüdün

yazılı olarak verilmesi gerekir. Yazılılık şartı, tahliye taahhüdünün geçerliliği açısından

temel şartlardan biridir. Sözlü olarak yapılan bir tahliye taahhüdüne dayanılarak TBK m.

352/1 kapsamında tahliye talep edilmesi mümkün değildir.

Bunun yanında tahliye taahhüdünün, kiralananın kiracıya teslim edilmesinden sonra

verilmiş olması gerekir. Bu husus, uygulamada tahliye taahhütnameleri bakımından en fazla

tartışılan konulardan biridir. Kanunun açık düzenlemesi gereğince kiracının tahliye

taahhüdünü kiralananın tesliminden sonra vermesi gerekir.

Dolayısıyla kira sözleşmesi ile aynı tarihte veya kiralananın tesliminden önce

düzenlenen bir tahliye taahhütnamesinin geçerliliği ciddi şekilde tartışma konusu olabilir.

Özellikle kiracının, kira sözleşmesini imzalayabilmek için tahliye taahhütnamesi vermeye

zorlandığını ileri sürmesi halinde belgenin geçerliliği tehlike altına girmektedir. Kiracıya

kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmesi daha doğru olacaktır.

Tahliye taahhütnamesinde ayrıca kiralananın hangi tarihte tahliye edileceğinin belirli

veya belirlenebilir olması gerekir. Kiracının yalnızca “kiralananı tahliye edeceğini”

belirtmesi yeterli olmayıp tahliye tarihinin açık şekilde ortaya konulması gerekir. Tahliye

tarihi belgenin en önemli unsurlarından biridir.

Bunun yanı sıra taahhüdün kiracı tarafından verilmesi gerekir. Birden fazla kiracının

bulunduğu durumlarda ise tahliye taahhüdünün kim veya kimler tarafından imzalandığı

önem taşır. Kira sözleşmesinin tarafları ve tahliye taahhüdünü veren kişiler birlikte

değerlendirilmelidir.

Tahliye taahhütnamesinde iki farklı tarih önem taşımaktadır. Bunlardan ilki

taahhütnamenin düzenlendiği tarih, ikincisi ise kiralananın tahliye edileceği tarihtir.Özellikle düzenleme tarihinin kira sözleşmesinden sonra ve kiralananın tesliminden

sonra olması, taahhüdün geçerliliği bakımından önem taşımaktadır. Tahliye tarihi ise

kiracının kiralananı boşaltmayı üstlendiği tarihi ifade eder.

Tahliye tarihi geldiğinde kiracı kiralananı boşaltmazsa, kiraya verenin TBK m. 352/1

kapsamında başvurabileceği yollar gündeme gelir. Ancak burada en önemli hususlardan biri

bir aylık hak düşürücü süredir. Kiraya veren, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay

içerisinde icra yoluna başvurmalı veya dava açmalıdır.

Bu süre geçirildiği takdirde, ilgili tahliye taahhüdüne dayanılarak TBK m. 352/1

kapsamında tahliye talep edilmesi mümkün olmayacaktır. Bu nedenle tahliye

taahhütnamesinin düzenlenmesi kadar, taahhüt edilen tarihin takip edilmesi ve yasal sürenin

geçirilmemesi de büyük önem taşımaktadır.

Kiracı, tahliye taahhütnamesinde belirtilen tarihte kiralananı boşaltmazsa kiraya

veren icra yoluna başvurabilir. Bu durumda kiraya veren, tahliye taahhütnamesine

dayanarak kiralananın tahliyesini talep edebilir.

İcra takibinin süresinde başlatılması gerekir. Taahhüt edilen tahliye tarihinden

itibaren bir ay içerisinde icra takibinin başlatılması önem taşımaktadır. Kiracı ise icra

takibine karşı kanunda öngörülen süreler içerisinde itiraz edebilir.

Kiracının itiraz etmesi halinde icra takibinin devamı ve tahliye süreci bakımından

ayrıca hukuki değerlendirme yapılması gerekir. Özellikle kiracının imzaya, tarihe veya

belgenin geçerliliğine itiraz etmesi halinde uyuşmazlık yargı önüne taşınabilir.

Bu noktada tahliye taahhütnamesinin gerçekten kiracı tarafından imzalanıp

imzalanmadığı, düzenleme tarihinin teslim tarihinden sonra olup olmadığı, tahliye tarihinin

belirli olup olmadığı ve taahhüdün herhangi bir irade sakatlığı altında verilip verilmediği

incelenmektedir.

Kiraya veren, tahliye taahhütnamesine dayanarak doğrudan tahliye davası da açabilir.

Bunun için de tahliye tarihinden itibaren bir aylık süre içerisinde dava açılması gerekir.

Dava sırasında kiraya veren, tahliye taahhütnamesini ve taahhüt edilen tarihin

geldiğini ortaya koymalıdır. Kiracı ise belgenin geçersiz olduğunu veya tahliye taahhüdünün

kanunda aranan şartları taşımadığını ileri sürebilir.

Özellikle kiracının “taahhütnameyi kira sözleşmesiyle aynı anda imzaladım”

şeklindeki savunması, uyuşmazlığın çözümünde önem taşıyabilir. Bu durumda mahkeme,

belgenin gerçekten ne zaman düzenlendiğini ve tarafların gerçek iradelerini

değerlendirecektir.

Uygulamada karşılaşılan önemli sorunlardan biri de kiracının boş bir tahliye

taahhütnamesi imzalaması ve daha sonra bu belgenin kiraya veren tarafından

doldurulmasıdır.Kiracının imzaladığı belgenin sonradan anlaşmaya aykırı şekilde doldurulduğunu

ileri sürmesi halinde, uyuşmazlığın niteliğine göre belgenin nasıl düzenlendiği, taraflar

arasında bu konuda bir anlaşma bulunup bulunmadığı ve iddianın hangi delillerle

ispatlanabileceği değerlendirilmelidir.

Bu nedenle tahliye taahhütnamesinin düzenlenmesi sırasında belgenin tarih, tahliye

tarihi ve diğer bölümlerinin açık ve eksiksiz şekilde doldurulması, ileride ortaya çıkabilecek

uyuşmazlıkların önlenmesi açısından önemlidir.

Tahliye taahhütnamesi kiraya veren bakımından güçlü bir hukuki araç olmakla

birlikte kiracı açısından önemli sonuçlar doğurur. Kiracı, geçerli bir tahliye taahhütnamesi

imzaladığında, taahhüt ettiği tarihte kiralananı boşaltmayı üstlenmiş olur.

Bu nedenle kiracının tahliye taahhütnamesini imzalamadan önce belgenin hangi

tarihte düzenlendiğini, tahliye tarihinin ne olduğunu ve belgenin kira sözleşmesiyle olan

ilişkisini dikkatli şekilde değerlendirmesi gerekir.

Özellikle kiralananın tesliminden önce imzalanan veya kira sözleşmesinin kurulması

sırasında kiracının önüne konulan tahliye taahhütnameleri bakımından belgenin hukuki

geçerliliği ayrıca incelenmelidir.

İzmir’de bulunan hukuk ofisimiz, şirketinizin mali durumunu analiz ederek size en

uygun yol haritasını çizmek için hazırdır. Daha fazla detay ve ön değerlendirme için bizimle

iletişime geçebilirsiniz.

Web sitemizdeki tüm makale ve içerikler Dağlı Hukuk ve Arabuluculuk ‘a aittir.

Sitemizdeki makalelerin tüm hakları saklıdır; kopyalanarak veya özetlenerek izinsiz bir

şekilde başka web sitelerinde yayınlanması halinde hukuki ve cezai işlem yapılacaktır.

DAĞLI HUKUK & ARABULUCULUK