TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI

Tapu iptal ve tescil davası, taşınmazın tapu sicilinde gerçek hak sahibinden farklı bir

kişi adına kayıtlı olduğu veya mevcut tapu kaydının hukuki gerçekliğe aykırı bulunduğu

iddiasına dayanan önemli bir dava türüdür. Bu davanın temel amacı, hukuka aykırı veya

gerçek hak durumunu yansıtmayan tapu kaydının iptal edilerek taşınmazın gerçek hak

sahibi adına tescil edilmesini sağlamaktır.

Ancak her tapu sicili hatası tapu iptal ve tescil davasının konusunu oluşturmaz.

Örneğin tapu kaydında doğru kişi malik olarak gösterilmiş olmakla birlikte kişinin adı,

soyadı, baba adı, yüzölçümü veya benzeri bilgilerde maddi bir hata bulunuyorsa, somut

olayın niteliğine göre tapu iptal ve tescil davası yerine tapu kaydının düzeltilmesi yoluna

başvurulması gerekebilir.Bu nedenle tapu iptal ve tescil davası ile tapu kaydının

düzeltilmesi davası arasındaki temel farkın doğru ortaya konulması önemlidir. Tapu

kaydında malik olan kişinin aslında gerçek hak sahibi olmadığı ileri sürülüyorsa tapu

iptal ve tescil davası gündeme gelirken, gerçek hak sahibi aynı kişi olmakla birlikte kayıtta

yalnızca maddi veya kimlik bilgilerinde hata bulunuyorsa tapu kaydının düzeltilmesi söz

konusu olabilir.

Tapu iptal ve tescil davalarının uygulamada en sık karşılaşılan sebeplerinden biri

muris muvazaasıdır.Muris muvazaası, miras bırakanın, mirasçılarından bir veya

birkaçından mal kaçırmak amacıyla gerçekleştirdiği işlemin gerçek niteliğini gizleyerek

başka bir hukuki işlem görünümü vermesi durumudur.Örneğin miras bırakanın gerçekte

taşınmazını bir mirasçısına bağışlamak istemesine rağmen, diğer mirasçıların miras

haklarını bertaraf etmek amacıyla işlemi tapuda satış olarak göstermesi muris muvazaası

iddiasına konu olabilir.Bu durumda tapuda görünüşte bir satış işlemi bulunmasına rağmen

tarafların gerçek iradesinin bağışlama olduğu ileri sürülmektedir. Dolayısıyla uyuşmazlığın

çözümünde yalnızca tapu senedinde yazan “satış” ibaresine bakılması yeterli olmayıp,

işlemin gerçek amacı ve tarafların iradesi araştırılmaktadır.

Tapu kaydının bir başka kişinin adına geçirilmesine neden olan hukuki işlemin hile

(aldatma) sonucunda gerçekleştirilmiş olması da tapu iptal ve tescil taleplerinin

dayanaklarından biri olabilir.Burada kişinin gerçek iradesi, karşı tarafın aldatıcı davranışları

sonucunda sakatlanmaktadır. Örneğin bir kişiye başka bir belge imzalatıldığı söylenerek

gerçekte taşınmazın devrine ilişkin bir belge imzalatılması veya kişinin yanlış

yönlendirilerek taşınmazını devretmesi hile iddiasına konu olabilir.

Hileli davranışın aynı zamanda ceza hukuku bakımından suç oluşturup oluşturmadığı

ise ayrıca değerlendirilmelidir. Özellikle olayın niteliğine göre dolandırıcılık veya başka bir

suçun unsurlarının oluşup oluşmadığı gündeme gelebilir. Ancak her hileli tapu işleminin

otomatik olarak suç teşkil edeceği söylenemez; ceza hukuku bakımından ayrıca suçun

kanuni unsurlarının gerçekleşip gerçekleşmediğinin incelenmesi gerekir.

Bu noktada ayrıca belirtmek gerekir ki, TCK m. 155 güveni kötüye kullanma suçunu,

dolandırıcılık suçu ise esas olarak TCK m. 157 ve devamındaki hükümleri düzenlemektedir.Tapu işleminin yapılması sırasında meydana gelen hata, bazı durumlarda tapu iptal

ve tescil davasına, bazı durumlarda ise tapu kaydının düzeltilmesine ilişkin bir uyuşmazlığa

neden olabilir.Burada yapılması gereken ilk ayrım, hatanın kaydın malikine mi yoksa

yalnızca kayıttaki bir bilgiye mi ilişkin olduğunun belirlenmesidir.Örneğin gerçek malik A

kişisi olmasına rağmen çeşitli nedenlerle tapuda B kişisinin malik olarak gösterilmesi

halinde, somut olayın hukuki sebebine göre tapu iptal ve tescil davası gündeme

gelebilir.Buna karşılık tapuda malik olarak doğru kişi gösterilmiş olmakla birlikte bu kişinin

adında, soyadında veya kimlik bilgilerinde maddi bir yanlışlık bulunuyorsa, uyuşmazlığın

tapu kaydının düzeltilmesi kapsamında değerlendirilmesi mümkün olabilir.

Tapu devrine ilişkin işlemin yapıldığı tarihte kişinin hukuki işlem ehliyetinin

bulunmaması veya işlem iradesini sağlıklı şekilde oluşturmasını engelleyen bir durumun

mevcut olması da tapu iptal ve tescil uyuşmazlıklarına neden olabilir.Özellikle ileri yaştaki

veya sağlık sorunları bulunan kişilerin gerçekleştirdiği taşınmaz devirlerinde, işlem

tarihinde kişinin hukuki işlem ehliyetinin bulunup bulunmadığı önem kazanabilir.Burada

önemli olan husus, kişinin genel sağlık durumundan ziyade işlemin gerçekleştirildiği tarihteki

hukuki işlem ehliyetinin değerlendirilmesidir.

Tapu iptal ve tescil davalarının en temel hukuki dayanaklarından biri yolsuz

tescildir.Tapu sicilindeki bir tescilin geçerli bir hukuki sebebe dayanmaması veya mevcut

hukuki durumu yansıtmaması halinde yolsuz tescilden söz edilmesi gündeme

gelebilir.Örneğin; geçersiz bir sözleşmeye dayanılarak tescil yapılması, sahte belge

kullanılması, geçersiz vekaletnameyle taşınmazın devredilmesi, hukuken geçersiz bir işlem

sonucunda taşınmazın başka bir kişi adına geçirilmesi gibi durumlarda yolsuz tescil söz

konusu olabilir.Bu durumda gerçek hak sahibi, somut olayın hukuki niteliğine göre tapu

kaydının iptali ile taşınmazın kendi adına tescilini talep edebilir.

Tapu iptal ve tescil davalarının bir diğer dayanağı inançlı işlemlerden kaynaklanan

uyuşmazlıklardır. İnançlı işlemde, taraflar arasında belirli bir güven ilişkisi bulunmakta ve

taşınmazın belirli bir amaçla veya belirli şartlarla başka bir kişi adına geçirilmesi söz

konusu olabilmektedir. Örneğin bir kişinin, belirli bir güven ilişkisi kapsamında taşınmazını

başka bir kişi adına devretmesi; taraflar arasındaki anlaşmaya göre belirli şartların

gerçekleşmesi halinde taşınmazın kendisine geri verilmesinin kararlaştırılması

mümkündür.Ancak bu tür davalarda taraflar arasında gerçekten bir inançlı işlem bulunup

bulunmadığının ispatlanması gerekir. Bu nedenle yazılı belgeler, sözleşmeler, taraflar

arasındaki yazışmalar, banka kayıtları ve somut olayın diğer özellikleri önem taşımaktadır.

Taşınmaz malikinin bir başka kişiye taşınmazını satması veya devretmesi amacıyla

vekâlet vermesine rağmen, vekilin kendisine verilen yetkiyi vekâlet verenin

menfaatlerine aykırı şekilde kullanması da tapu iptal ve tescil davasına konu olabilir.

.

Tapu iptal ve tescil davalarının bir başka önemli kaynağı kadastro işlemlerinden

doğan uyuşmazlıklardır. Kadastro sırasında taşınmazın gerçek hak sahibinden farklı bir

kişi adına tespit edilmesi veya kişinin mevcut hakkının kadastro işlemi sonucunda tapuya

doğru şekilde yansıtılmaması çeşitli uyuşmazlıklara yol açabilir.Ancak kadastrodankaynaklanan davalarda süreler son derece önemlidir. Özellikle kadastro öncesi hukuki

sebeplere dayanılması halinde kanunda öngörülen hak düşürücü sürelerin geçirilip

geçirilmediğinin mutlaka incelenmesi gerekir.

Tapu iptal ve tescil davasında davacının, tapu kaydının neden hukuka aykırı

olduğunu ve kendisinin taşınmaz üzerinde neden hak sahibi olduğunu ortaya koyması

gerekir. Bu kapsamda tapu kayıtları, resmi senetler, sözleşmeler, vekaletnameler, mirasçılık

belgeleri, banka kayıtları, sağlık kayıtları, tanık anlatımları, bilirkişi raporları ve keşif gibi

çeşitli delillerden yararlanılabilir.Delillerin niteliği, davanın hangi hukuki sebebe

dayandığına göre değişiklik gösterir. Örneğin muris muvazaasına dayalı bir davada miras

bırakanın gerçek iradesi, taşınmazın değeri ve aile içindeki ilişkiler önem kazanırken,

ehliyetsizlik iddiasında işlem tarihindeki sağlık durumu ve tıbbi belgeler daha belirleyici

olabilir.Bu nedenle tapu iptal ve tescil davalarında yalnızca genel bir iddianın ileri sürülmesi

yeterli değildir. İddianın hukuki sebebiyle uyumlu delillerle desteklenmesi gerekir.

Tapu iptal ve tescil davası devam ederken taşınmazın üçüncü bir kişiye devredilmesi

ihtimali bulunuyorsa, davacının hukuki menfaatini korumak amacıyla ihtiyati tedbir talep

edilmesi gündeme gelebilir.Özellikle uyuşmazlık konusu taşınmazın yeniden devredilmesi

halinde ortaya çıkabilecek yeni hukuki sorunların önlenmesi bakımından dava açılırken

tedbir talebinin gerekip gerekmediğinin değerlendirilmesi önemlidir.Mahkeme, ihtiyati

tedbir talebini somut olayın özellikleri, ileri sürülen hakkın niteliği ve mevcut deliller

çerçevesinde değerlendirir.

İzmir’de bulunan hukuk ofisimiz, şirketinizin mali durumunu analiz ederek size en

uygun yol haritasını çizmek için hazırdır. Daha fazla detay ve ön değerlendirme için

bizimleniletişime geçebilirsiniz.

Web sitemizdeki tüm makale ve içerikler Dağlı Hukuk ve Arabuluculuk ‘a aittir.

Sitemizdeki makalelerin tüm hakları saklıdır; kopyalanarak veya özetlenerek izinsiz bir

şekilde başka web sitelerinde yayınlanması halinde hukuki ve cezai işlem yapılacaktır.

DAĞLI HUKUK & ARABULUCULUK