KİRA TESPİT DAVASI VE KİRA UYARLAMA DAVASI

1.Kira Tespit Davası Nedir ?

Kira tespit davası, mevcut kira bedelinin emsal kira değerlerine göre yeniden belirlenmesi

amacıyla açılan bir davadır. Hem kiraya veren hem de kiracı tarafından açılabilir. Kira tespit

davasının amacı 5 yılı dolduran kira sözleşmelerinde kiraya verenin yıl içinde kira bedellerini

TÜFE oranıyla değiştirmiş bulunduğu kira bedelleri sonucunda o bölgede bulunan emsal kira

bedellerine göre taşınmazının kira bedelinin çok düşük kalması sonucu kiraya verdiği taşınmazının

kira bedelini yükseltmek için açtığı dava türüdür. Bu kira tespit davasının açılmasıyla beraber kira

bedelinin yükseltildiği oran o bölgede bulunan emsal kira bedelleri göz önünde bulunarak belirlenir.

Kira tespit davasındaki amaç kira bedelinin piyasa koşullarına uygun şekilde belirlenmesini

sağlamak kiracının korunduğu kadar kiraya vereninde korunması sağlamaktır.Kiraya vereninde bu

süreçte korunarak dengeyi sağlamakla birlikte kira konusu taşınmaz için kira sözleşmesinin yeni

kira bedeli belirlenerek süreç ilerletilir.

Kira tespit davasıyla ilgili madde 6098 Sayılı Kanunun 344 ve 345. Maddelerinde

düzenlenmiştir.

MADDE 344 – Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin

anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre

değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira

sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının

tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla

hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun

süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın

sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki

oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz

önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu

biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567

sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl

geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı

138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı

paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.

MADDE 345- Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.

Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı

ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya

yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı

takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren

kiracıyı bağlar.

Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa,

yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni

dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.Kira tespit davası kira döneminin bitiminden önce açılabilir. Ancak kira döneminin

bitiminden 30 gün önce kiracıya yazılı bildirim yapılmışsa dava yeni kira döneminde de açılabilir.

Dava açıldığında mahkeme emsal kira bedellerini, taşınmazın bulunduğu bölgeyi ,binanın yaşı ve

özelliklerini, kullanım amacını, tarafların sunduğu delilleri değerlendirerek inceler. Değerlendirme

için yeterli inceleme mümkün olmamışsa mahkeme konuyla ilgili inceleme yapması için bilirkişi

atayabilir ve bilirkişi raporunu da değerlendirmesine dahil edebilir. Kira tespit davası için görevli

mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi

veya davalının yerleşim yeri mahkemesidir.

2. Kira Uyarlama Davası Nedir?

Kira uyarlama davası kira sözleşmesi kurulurken taraflarca öngörülemeyen olağanüstü

durumlar nedeniyle sözleşmedeki kira bedellerinin veya diğer şartların yeniden düzenlenmesini

sağlamak amacıyla açılan davadır.

Kira uyarlama davası için bahsedilen olağanüstü durumlar; deprem, salgın gibi doğal afet

gibi olayları, çok yüksek oranda enflasyon artışı , dövizde olağanüstü artış durumları , ülkede

yaşanan ekonomik kriz, kiralaranın durumunu önemli ölçüde etkileyen olağanüstü beklenmedik

gelişmelerdir.

Kira uyarlama davası açılırken dayanılan kanun maddesi 6098 Sayılı Kanunun 138.

Maddesinde bahsedilen “aşırı if güçlüğü” durumudur.

MADDE 138- Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de

beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve

sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına

aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya

ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden

sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden

dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine

fesih hakkını kullanır.

Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.

Kira uyarlama davası , kiraya veren tarafından da kiracı tarafından da açılabilir. Mahkeme

öncelikle sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasının mümkün olup olmadığını inceler. Eğer

sözleşme yeni koşullara uygun değilse bu durumda kira da arttırıma veya kira bedelinde azalmaya

gidebilmektedir. Mahkeme durum koşullara göre kira sözleşmesinde bazı hükümlerde değişikliğe

gidebilir. Kira uyarlama davasında da yine görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi ‘dir. Kira

uyarlama davasında yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi , davalının yerleşim

yeri mahkemesi veya kira sözleşmesinin ifa edileceği yer mahkemesindir.

Mahkemenin ilk olarak üzerinde durduğu husus, sözleşmenin kurulmasından sonra meydana

gelen olağanüstü bir durumun bulunup bulunmadığıdır. Ekonomik krizler, yüksek enflasyon, döviz

kurlarındaki beklenmedik ve aşırı artışlar, doğal afetler, salgın hastalıklar veya benzeri olağanüstü

gelişmeler, uyarlama talebine dayanak oluşturabilecek olaylar arasında yer almaktadır. Ancak söz

konusu gelişmelerin, sözleşmenin kurulduğu tarihte taraflarca öngörülebilir nitelikte olmaması

gerekir.Mahkeme ayrıca ileri sürülen olağanüstü durumun sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya

çıkıp çıkmadığını da araştırır çünkü sözleşme yapılırken mevcut olan veya taraflarca bilinmesi

gereken koşullar sonradan ortaya çıkmış bir değişiklik olarak kabul edilmez. Bu nedenle, uyarlama

talebine dayanak yapılan olayın zamanlaması ve etkileri büyük önem taşır.

Bunun yanında, meydana gelen olağanüstü durumun davayı açan tarafın kusurundan

kaynaklanıp kaynaklanmadığı da değerlendirilir. Eğer ortaya çıkan ekonomik veya fiili güçlük

davacının kendi davranışlarının sonucu ise uyarlama talebinin kabul edilmesi mümkün

olmayacaktır. Uyarlama davasının amacı, tarafın kendi kusuruyla oluşturduğu olumsuzlukları

gidermek değil, öngörülemeyen gelişmeler nedeniyle bozulan sözleşme dengesini yeniden

sağlamaktır.

Mahkeme tarafından yapılan en önemli incelemelerden biri de aşırı ifa güçlüğünün oluşup

oluşmadığıdır. Bu kapsamda, sözleşmenin mevcut şartlarla devam ettirilmesinin davacı açısından

dürüstlük kuralına aykırı olacak derecede ağır bir sonuç doğurup doğurmadığı araştırılır. Başka bir

ifadeyle, sözleşme kurulurken var olan ekonomik denge ile dava tarihindeki ekonomik denge

arasında ciddi bir farklılık meydana gelip gelmediği değerlendirilir.

Mahkeme ayrıca sözleşmenin kurulduğu tarihteki ekonomik ve hukuki koşulları da dikkate

alır. Tarafların sözleşmeyi hangi şartlar altında imzaladıkları, kira bedelinin nasıl belirlendiği,

sözleşmenin süresi, taşınmazın niteliği ve tarafların beklentileri incelenerek sonradan ortaya çıkan

değişikliklerin sözleşme üzerindeki etkisi tespit edilir.

Karar aşamasında güncel ekonomik veriler de önemli bir rol oynar. Bu kapsamda enflasyon

oranları, TÜFE ve ÜFE verileri, döviz kurlarındaki değişimler, piyasa koşulları ve taşınmazın

bulunduğu bölgedeki kira bedelleri dikkate alınır. Böylece mahkeme, sözleşme dengesinin

gerçekten bozulup bozulmadığını objektif kriterler ışığında değerlendirme imkânı bulur.

Uygulamada mahkemeler çoğu zaman bilirkişi incelemesine başvurmaktadır. Bilirkişi

tarafından taşınmazın özellikleri, bulunduğu bölgenin ekonomik durumu, emsal kira bedelleri ve

ekonomik gelişmeler değerlendirilerek ayrıntılı bir rapor hazırlanır. Mahkeme, bu raporu diğer

delillerle birlikte değerlendirerek uyarlama koşullarının oluşup oluşmadığı konusunda kanaate

ulaşır.

3.Kira Tespit Davası ve Kira Uyarlama Davası Arasındaki Farklar Nelerdir?

Kira tespit davası ile kira uyarlama davası, her ikisi de kira bedelinin yeniden belirlenmesine

yönelik olabilmekle birlikte, hukuki nitelikleri ve açılma şartları bakımından birbirinden farklıdır.

Kira tespit davasında temel amaç, mevcut kira bedelinin kanunda öngörülen kriterler ve taşınmazın

güncel rayiç değeri dikkate alınarak yeniden belirlenmesidir. Buna karşılık kira uyarlama davasında

amaç, sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan olağanüstü ve öngörülemeyen şartlar

nedeniyle taraflar arasındaki sözleşme dengesinin bozulması durumunda, kira bedelinin veya

sözleşme koşullarının yeni şartlara uyarlanmasını sağlamaktır.

Bu iki dava arasındaki en önemli farklardan biri, olağanüstü bir durumun bulunmasının

gerekip gerekmediğidir. Kira tespit davasının açılabilmesi için sözleşme dengesinin olağanüstü bir

olay nedeniyle bozulması şart değildir. Kira bedelinin emsal kira bedellerine göre düşük veya

yüksek kalması ve kira bedelinin yeniden belirlenmesinin kanuni şartlarının oluşması kira tespitdavası bakımından yeterlidir. Kira uyarlama davasında ise bundan farklı olarak, sözleşmenin

kurulmasından sonra ortaya çıkan ve taraflarca öngörülmesi beklenemeyecek olağanüstü bir

durumun bulunması gerekir.

Hukuki dayanakları bakımından da iki dava birbirinden ayrılmaktadır. Kira tespit davası

esas olarak Türk Borçlar Kanunu’nun 343 ve devamı maddelerinde düzenlenen kira bedelinin

belirlenmesine ilişkin hükümlere dayanırken, kira uyarlama davasının temel hukuki dayanağı Türk

Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinde düzenlenen aşırı ifa güçlüğüdür. Bu nedenle kira uyarlama

davasında yalnızca kira bedelinin piyasa koşullarına göre düşük veya yüksek olması yeterli

olmayıp, sözleşmenin mevcut koşullarda taraflardan biri açısından çekilmez veya katlanılamaz hale

gelmesine yol açan şartların ortaya çıkması aranır.

Mahkemenin yaptığı inceleme bakımından da önemli farklılıklar bulunmaktadır. Kira tespit

davasında mahkeme öncelikle taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsal kira bedellerini, taşınmazın

konumunu, büyüklüğünü, niteliğini, kullanım şeklini, fiziksel özelliklerini ve kira bedelinin

belirlenmesinde dikkate alınması gereken diğer objektif unsurları değerlendirir. Kira uyarlama

davasında ise mahkemenin incelemesi daha farklı bir noktaya yönelir. Mahkeme, sözleşmenin

kurulmasından sonra olağanüstü bir değişiklik meydana gelip gelmediğini, bu değişikliğin taraflarca

öngörülmesinin mümkün olup olmadığını, değişikliğin taraflardan kaynaklanıp kaynaklanmadığını

ve bu gelişmenin taraflar arasındaki edim dengesini aşırı ölçüde bozup bozmadığını değerlendirir.

Sonuçları bakımından da iki dava arasında farklılık vardır. Kira tespit davasında mahkeme,

kanuni şartların oluşması halinde taşınmaz için geçerli olacak kira bedelini belirler. Burada temel

mesele, kira bedelinin hukuki ve ekonomik kriterler çerçevesinde yeniden tespit edilmesidir. Kira

uyarlama davasında ise mahkemenin amacı yalnızca rayiç kira bedelini belirlemek değildir.

Mahkeme, bozulan sözleşme dengesini yeniden kurmaya yönelik olarak kira bedelini artırabilir

veya azaltabilir ve somut olayın özelliklerine göre sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasına karar

verebilir.

İzmir’de bulunan hukuk ofisimiz, şirketinizin mali durumunu analiz ederek size en

uygun yol haritasını çizmek için hazırdır. Daha fazla detay ve ön değerlendirme için

bizimleniletişime geçebilirsiniz.

Web sitemizdeki tüm makale ve içerikler Dağlı Hukuk ve Arabuluculuk ‘a aittir.

Sitemizdeki makalelerin tüm hakları saklıdır; kopyalanarak veya özetlenerek izinsiz bir

şekilde başka web sitelerinde yayınlanması halinde hukuki ve cezai işlem yapılacaktır.

DAĞLI HUKUK & ARABULUCULUK