KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİ VE TAHLİYE DAVASI

Kira sözleşmesi taraflar arasında malik olan (kiraya veren) ve kiracı arasında kurulan

bir sözleşme çeşididir. Bu sözleşme gereğince kiracı ve kiralayan arasında belli sözleşme

şartları göz önünde bulundurularak kiracıya oturma (sükuna hakkı) sağlanır bu hak

sayesinde malik kiraladığı taşınmaz hakkında sadece çıplak mülkiyete sahiptir. Kiralayan

malikin çıplak mülkiyete sahip olması dolaysıyla taşınmazda bulunma oturma hakları

elinden alınmıştır. Bu kira sözleşmesi belirli veya belirsiz süreli olarak

kararlaştırılabilmektedir. Ancak sözleşme tarafları süre belirli olsun veya olmasın sözleşme

maddelerine uymak, sözleşme hükümlerinde açıklama bulunmayan hallerde Türk Hukukunu

uygulamak ve toplum kültürümüzün getirdiği örf adete uygun davranmak zorundadır.

Bizim için bu kira sözleşmelerinde belirli ve belirsiz süreli olması kira sözleşmesinin

feshi ve tahliye davası açısından önemlidir. Kira sözleşmeleri konut ve çatılı iş yeri kiraları

ve olağan kiralar olmak üzere ikiye ayrılmaktadır. Öncelikle konut ve çatılı iş yerlerinde

tahliye davası açmak için nasıl bir yol izlenebileceğini inceleyelim.

FESHİH BİLDİRİMİ İLE KİRA SÖZLEŞMESİNİ SONA ERDİRME

Öncelikle konut ve çatılı iş yerlerinde kira sözleşmesi genelde 1 yıllık kurulur ancak

kaç yıllık kurulduysa süre dolmadan en az 15 gün öncesine sözleşmeyi feshedeceğini

bildirmesi gerekir.Kiracının 15 gün önceden bildirmeyle sözleşmeyi sona erdirme hakkı

vardır. Eğer en az 15 gün önceden sözleşmenin feshedebileceğini bildirmezse sözleşme bir

yıl kadar daha uzatılmış sayılır ve feshetme imkanı ortadan kalkar.Sözleşme süresinin

uzamasıyla beraber 1+10 yıla kadar uzama devam eder ve 10 yıl boyunca sözleşmeyi fesih

bildirimi ile feshedilemez hale getirir kanun koyucu kiracıyı korur.Belirsiz süreli kira

sözleşmelerinde kiracı, genel hükümlere göre her zaman fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona

erdirebilir.

MADDE 347- Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin

süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı

koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak

sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi

izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla,

herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın

başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi

sona erdirebilirler.

Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren

veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.MEVCUT MALİKİN İHTİYACI SEBEBİYLE TAHLİYE

Aşağıdaki maddeden de anlaşılacağı üzere kira sözleşmesini yapan malikin

kendisinin eşinin akrabalarından birinin veya kanunen bakmakla yükümlü oldukları kişilerin

(örneğin:evlatlık çocuğu ) bu durumlarda kiracının tahliyesini malik isteyebilir.

MADDE 350- Kiraya veren, kira sözleşmesini;

1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü

olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu

varsa,

2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya

da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,

belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya

ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere

uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

YENİ KİRACININ İHTİYACI SEBEBİYLE TAHLİYE

Taşınmazın maliki bazı özel ihtiyaç ve gereksinimlerinden ötürü taşınmazının kira

sözleşmesi devam ederken taşınmazın. satışını gerçekleştirmiş olabilir ve yeni gelen malik

ihtiyaçlarından dolayı evin boşaltılmasını isteyerek tahliye isteminde bulunabilir.

Bu durumu önlemek için kiracı taşınmaz için kira sözleşmesi yapıldıktan sonra

Notere malikle beraber gidip kiracısı olduğu taşınmaz için kiracı nolduğunadair şerh

yapılmasını isteyebilir bu durumla kendisini yeni gelebilecek maliklere karşı güvenceye

almış olur.

Bu tahliye yoluyla ilgili madde aşağıda verilmiştir.

MADDE 351- Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu

veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi

sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu

kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir

davayla sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona

erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava

yoluyla da kullanabilir.

KİRACININ YAZILI TAHLİYE TAAHÜTÜ NEDENİYLE TAHLİYESİMADDE 352- Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı,

kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya

veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava

açmak suretiyle sona erdirebilir.

İKİ HAKLI İHTAR İLE TAHLİYE

Kiraya veren kira sözleşmesine uyulmaması sebebiyle kiracıya Noter üzerinden iki haklı

ihtar çekilmesi durumunda kiracıdan evin tahliyesini isteyebilir. Bu ihtarların kira

sözleşmesini ihmal etmesi ya da kanundan doğan kira sözleşmesi hükümlerine aykırı olması

gerekmektedir. Aksi takdirde ihtarlar haklı ihtar olmazlar. Bir sene içerisinde iki haklı ihtar

çekildiği takdirde taşınmazdan tahliyesi istenebilir.

Madde 352-Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve

daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde

kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep

olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı

kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona

erdirebilir.

KİRACININ YÜKÜMLÜLÜKLERİNE AYKIRI DAVRANMASININ KİRA

İLİŞKİSİNİ ÇEKİLMEZ HALA GETİRMESİ

MADDE 316- Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve

kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle

yükümlüdür.

Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve

çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde

sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise,

kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi

hemen feshedebilir.

Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi,

kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe

aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular

bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi

hemen feshedebilir.

Yukarıda madde anlatılan sebepler dolayısıyla da çekilmez hale getirildiği durumda

kiraya veren kiracıdan taşınmazın tahliyesini isteyebilir.KİRA BEDELİNİN ÖDENMEMESİ SEBEBİYLE İLAMSIZ İCRA YOLU İLE

TAHLİYE

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle ilamsız

tahliye yolu, İcra ve İflas Kanunu’nun 269 .maddesi ile Türk Borçlar Kanunu’nun 315.

maddesi hükümleri çerçevesinde düzenlenmiştir. Kiracının vadesi gelmiş kira bedelini

ödememesi hâlinde kiraya veren, hem ödenmeyen kira alacağının tahsilini hem de kiracının

temerrüt nedeniyle tahliyesini sağlamak amacıyla ilamsız tahliye takibi başlatabilir. Bu takip

yolunda kiraya verenin ayrıca yazılı bir temerrüt ihtarnamesi göndermesine gerek

bulunmamaktadır. İcra dairesince kiracıya gönderilen Örnek 13 ödeme emri, Türk Borçlar

Kanunu’nun 315. maddesinde öngörülen temerrüt ihtarı yerine geçmektedir.

İcra dairesi tarafından düzenlenen ödeme emrinde kiracıya, yedi gün içinde ödeme

emrine itiraz edebileceği, bu süre içinde kira sözleşmesini veya yazılı kira sözleşmesindeki

imzasını açık ve kesin olarak inkâr etmediği takdirde kira sözleşmesini kabul etmiş

sayılacağı bildirilir. Ayrıca ödeme emrinde, konut ve çatılı işyeri kiralarında Türk Borçlar

Kanunu’nun 315. maddesi uyarınca kira borcunun otuz gün içinde ödenmesi gerektiği, aksi

hâlde kiraya verenin hem haciz hem de tahliye talebinde bulunabileceği ihtar edilir. Bu

nedenle ödeme emrinin tebliğiyle birlikte kiracı bakımından biri yedi günlük itiraz süresi,

diğeri ise otuz günlük ödeme süresi olmak üzere birbirinden bağımsız iki farklı süre

işlemeye başlamaktadır.

Kiracının ödeme emrine yedi gün içinde itiraz etmesi hâlinde ilamsız tahliye takibi

durur ve kiraya veren doğrudan tahliye talebinde bulunamaz. Bu durumda kiraya verenin

öncelikle itirazın kaldırılması veya itirazın iptali yoluna başvurması gerekir. Buna karşılık

kiracı yedi günlük süre içerisinde ödeme emrine itiraz etmezse takip kesinleşir. Ancak

takibin kesinleşmiş olması tek başına tahliye sonucunu doğurmaz. Çünkü kiracının Türk

Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi uyarınca kira borcunu ödemesi için tanınan otuz günlük

süre devam etmektedir. Kiracı bu süre içinde kira borcunun tamamını öderse temerrüt

gerçekleşmeyeceğinden kiraya veren ne tahliye ne de haciz talebinde bulunabilir. Ayrıca

yalnızca faiz, icra giderleri veya vekâlet ücretinin ödenmemiş olması da tahliye sebebi

oluşturmaz.

Kiracının ödeme emrine itiraz etmemesi ve otuz günlük ödeme süresi içinde kira

borcunu da ödememesi hâlinde ise temerrüt gerçekleşmiş olur. Bu durumda kiraya veren,

ödeme süresinin sona ermesinden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden kiracının

tahliyesini talep edebilir. İcra mahkemesi öncelikle ilamsız tahliye takibinin ve ödeme

emrinin kanuna uygun olarak düzenlenip düzenlenmediğini inceler. Özellikle takip talebinde

tahliye isteminin bulunup bulunmadığı, ödeme emrinin Örnek 13’e uygun şekilde

düzenlenip düzenlenmediği, ödeme süresinin doğru gösterilip gösterilmediği ve tahliye

ihtarına yer verilip verilmediği araştırılır. Bu hususlarda bir eksiklik bulunması hâlinde

tahliye talebi reddedilir.

Mahkeme, takip ve ödeme emrinin usulüne uygun olduğunu tespit ettikten sonra

kiracının ödeme emrine süresinde itiraz edip etmediğini ve ödeme süresi içinde kira borcunu

ödeyip ödemediğini inceler. İcra ve İflas Kanunu’nun 269/a maddesi uyarınca ödeme emrine

süresinde itiraz etmeyen kiracı, kira sözleşmesini ve takip konusu kira alacağını kabul etmişsayılır. Bu nedenle kiracı artık icra mahkemesinde kira sözleşmesini inkar edemez, kira

borcunun bulunmadığını veya borcun miktarının hatalı olduğunu ileri süremez. Aynı şekilde

takipten önce kira borcunu ödediğine ilişkin savunmasını da icra mahkemesinde ileri

sürmesi mümkün değildir. Çünkü bu tür itirazların ödeme emrine karşı yedi günlük itiraz

süresi içinde icra dairesine bildirilmesi gerekmektedir. Bu aşamadan sonra icra

mahkemesinin inceleme yetkisi yalnızca kiracının ödeme emrinin tebliğinden sonra verilen

otuz günlük ödeme süresi içinde kira borcunu ödeyip ödemediğinin belirlenmesiyle

sınırlıdır.

Kira sözleşmesine ilişkin sözleşmenin feshi ve tahliye yolu bakımından incelemelerimiz bu

şekildedir.İzmir’de bulunan hukuk ofisimiz, şirketinizin mali durumunu analiz ederek size

en uygun yol haritasını çizmek için hazırdır. Daha fazla detay ve ön değerlendirme için

bizimle iletişime geçebilirsiniz.

DAĞLI HUKUK & ARABULUCULUK